华夏幸福风险化解方案“卡壳”南方业务成争议重点

原计划7月中旬公布的华夏幸福综合性风险化解方案(以下简称《方案》)至今没有下文，多个消息人士向经济观察报记者确认，与债权人谈判出现“卡壳”。

一位接近华夏幸福的人士告诉经济观察报记者，与债权人谈判进展不畅主要因为，对华夏幸福南方总部业务的处置和归属问题，不同身份的债权人的意见不一。

华夏幸福南方总部组建于2018年底，操盘团队由吴向东、俞建、赵荣等原华润置地离职高管组成，重点发展商办综合体等业务，与华夏幸福原有产业新城形成一定互补。

根据华夏幸福2020年财报披露，南方总部有4个商办综合体及1个游乐项目落地，此外还有11个城市更新项目处于前期服务阶段。今年6月，南方总部的城市更新业务已打包转让给深圳鹏瑞地产。

上述接近华夏幸福人士表示，方案是在地方政府领导、参与下制定，政府层面不存在太大障碍。

有金融机构对投资者释放消息称，华夏幸福综合性风险化解方案将于8月15日公布。经济观察报就此向华夏幸福进行求证，华夏幸福方面表示，目前并没有相关进展，他们也在等消息。

卡壳

早些时候各方预估华夏幸福综合性风险化解方案在7月中旬出台，彼时，已经完成与部分债权人的谈判，各方对方案出台较有信心，但现实的走向超出各方预期。

上述消息人士表示，由于不同债权人的诉求不同，无法就某些关键条款达成一致意见，使得方案出台“没有时间表”，“已经对原方案进行了调整，但还无法形成统一意见，8月很难出来。”

上述接近华夏幸福人士告诉经济观察报记者，南方总部资产是导致方案难产的关键因素，不同背景的债权人对南方总部业务的处置和归属有不同的理解和看法，由于涉及较大的利益差别，各方均不愿意让步，谈判陷入僵局。

另一位消息人士表示，南方总部是平安作为战投成为华夏幸福第二大股东的产物，是平安利用华夏幸福进行不动产配资的主要平台之一，从华润置地转会华夏幸福担任联席董事长、总裁、CEO的吴向东是这一平台的主要操盘者。

作为保险公司，平安在资产配置方面对房地产有巨大的潜在需求，在入股华夏幸福之前，已经是包括碧桂园、融创中国、旭辉等多家房企的股东。但平安缺乏一个“可以自己说了算的平台”。

华夏幸福南方总部无疑帮助平安解决了这一难题，即平安的资金以债权形式进入华夏幸福平台，再投向南方总部业务；项目进入结转期，南方总部业务相关部分通过分红、利息等渠道回流至平安，实现投资回收。

平安借助华夏幸福南方总部作为平台，可以有效实现自身资产配置的需求。上述接近华夏幸福人士表示，实操过程更为复杂，既需要在双方利益分配中实现平衡，也需要符合相关规定。

如果华夏幸福没有发生流动性风险，这不啻为一个符合多方利益的模式。2021年初，华夏幸福成立综合性风险化解领导小组及债委会开始处置危机时，这一模式的弊端及后续影响开始显现。

平安既是华夏幸福的第二大股东，也是华夏幸福的主要债权人。除了平安外，包括工商银行河北分行等金融机构也是华夏幸福的主要债权人，平安和工商银行还是华夏幸福债委会的主要牵头人。

对平安来说，华夏幸福南方总部业务是一块“自留地”，在华夏幸福发生流动性危机后，如何让南方总部业务平安着陆是一个不得不面对的问题。一方面保证资产安全，输血及回血通道顺畅；另一方面还要保持继续发展。

但是对其他债权人而言，南方总部业务是华夏幸福体系内资产，债权人同样享受南方总部业务及资产的相关权益。与产业新城相比，南方总部业务更为优质，其他债权人显然不愿意让南方业务剥离。

多个消息人士认为，南方总部问题的解决方案和结果，成为华夏幸福综合性风险化解方案能否顺利实施的关键。

南方业务价值

华夏幸福2020年财报披露，截至2020年底，南方总部有南京金陵华夏中心、广州幸福中心、武汉长江中心和哈尔滨深哈金融科技城等4个综合体项目，此外还有桂林乐满地旅游项目、招商银行全球总部代建项目及11个城市更新项目。

在华夏幸福官方描述中，南方总部业务包括商办综合体、科学小区、公共住房和康养等业务。除了商办项目，其他项目均处于前期阶段。目前哈尔滨、南京和武汉项目均已经开盘项目，广州项目暂时没有开盘。

南京市房管局信息显示，金陵幸福中心(备案名为文渊府)于2020年10月27日取得预售证，截至8月10日，累计成交268套，平均成交单价为44824元/平方米。

华夏幸福财报显示，金陵幸福中心项目计容建筑面积55.9万平方米；深哈金融科技城于2020年开盘，计容建筑面积21万平方米，当前销售均价1.22万元/平方米；武汉长江中心于2021年开盘销售，计容建筑面积75.15万平方米，目前销售均价为4.37万元/平方米。

还未入市的广州幸福中心项目计容建筑面积11.84万平方米，周边临江新房售价普遍在5万-10万元/平方米左右。

以上项目中除哈尔滨项目，南京、武汉和广州项目均位于核心城市的核心区域，具备较好的升值去化潜力。

此外，桂林乐满地项目还有55.9万平方米的待开发土地，再加上位于大湾区11个城市更新项目的潜在价值，南方总部业务无疑是华夏幸福体系内较为优质的资产。

今年6月10日，南方总部的城市更新业务已经打包转让给深圳鹏瑞地产，原华夏幸福高级副总裁赵荣担任鹏瑞(深圳)城市发展有限公司董事长。有外部消息称，吴向东已经在鹏瑞开始实际工作，但并未获得官方证实。

值得关注的是，今年5月至8月，鹏瑞地产先后在上海、广州、深圳和佛山等地新注册了29家公司，涉及投资、地产开发、城市更新、物业、商业管理、产业发展和创投等多个业务领域。其中包括8月5日成立的深圳市鹏瑞幸福投资发展有限公司。

与时间赛跑

根据公告，截至7月底，华夏幸福待偿还债务815亿元，2021年到期债券本息大约还有51亿元左右；2022年到期债券本息合计123亿元。

上述消息人士认为，方案越早出台，对华夏幸福自身危机化解越有利，拖得时间越长，不可控的因素越多，包括债权人在内的各方潜在风险越大。

但与债权人达成协议，显然不是华夏幸福自身所能左右。上述接近华夏幸福人士表示，目前只能尽可能去协调各方达成共识，最大限度减少各方的损失。

根据原有方案，河北新空港发展投资有限公司将以现金购买资产的方式成为华夏幸福的大股东，河北新空港将承接华夏幸福旗下河北境内的产业园区、基础设施、土地整理等重资产业务，重组后的华夏幸福利用获得的现金盘活资产及偿还相关债务。

在原方案中，河北新空港可能将原华夏幸福重资产业务装入廊坊发展上市平台，同时成为廊坊发展的大股东，实现资源优化和整合。华夏幸福主要从事房地产开发及园区运营等业务，王文学继续从事“擅长业务”。

上述华夏幸福人士表示，目前各种传言都有，但了解债券谈判实际进展的人并不多，“我们现在也在等上面的消息，华夏幸福内部真正了解实情的人估计不会超过三人”。

上述消息人士表示，虽然目前博弈暂时处于僵局中，但他判断，各方都清楚其中利害，相信最终会谈妥，“债权人也需要对自己的投资者和上级部门有个交代，博弈是必要动作，但大家诉求是一致的，都希望把损失降到最低”。

由于方案出台存在诸多不确定性，近期，华夏幸福从总部到区域均出现不同程度的离职现象。