春节楼市不火的原因至少有三个方面楼市降温在情理之中

虎年春节的楼市行情，和过去一年的情况相差无几——降温。

房地产研究机构克而瑞CRIC的统计显示，春节期间，国内30余城零供应，成交量环比下降84%，同比下降四成，仅上海，佛山等少数热点城市出现增长。

中银证券的报告也显示，就其跟踪的全国47个重点城市楼市来看，2022年春节较2021年同期新房成交面积下降了47.9%。

延续去年走势，降温仍是关键词

CRIC的监测数据显示，2022年1月31日至2月6日春节周期间，全国40个重点城市成交量为44.5万平方米，环比下降84%，同比下降40%，与2019年同期相比，降幅为13%。

从主要房企反馈的信息来看，受到疫情不确定性和楼市大行情趋稳的影响，房企推盘的意愿不高，相应营销举措也不多。

CRIC的统计数据显示，在春节周期间，全国除了上海，南京等少数热点城市有少量供应外，许多城市几乎接近零供应。

供应下降是成交下降的主因广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对本刊表示，当然，更主要原因是，2022年春节，疫情多点散发，深圳，北京，上海，西安，郑州等重点城市，疫情均贯穿春节前后，楼市降温在情理之中

日前，广东深圳，深圳前海深港现代服务业合作区楼群。图/视觉中国

从对一些售楼处的走访来看，春节期间，许多楼盘基本处于放假状态，仅留守1至2人例行值班，既无加推，也无大型促销活动。

据本刊多方咨询和不完全统计，北京和深圳的售楼处，约半数保持正常开放，上海则有20余个售楼处开放，与过往一些年份春节的热火朝天形成鲜明对比。

从2022年1月销售数据来看，楼市基本上就已经处于降温态势易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉本刊，开年行情可以用比预期的更加收缩来形容，从春节数据来看，楼市没有出现明显回暖的迹象

严跃进认为，春节楼市不火的原因，至少有三个方面:

第一，当前购房市场的供求两端均出现了观望或者躺平的心态，房企在促销方面也减少了营销投入，购房者则认为市场还处于下行周期，买房入市的意愿较弱。

第二，与统计数据的同期对比有关系2021年春节属于历史上交易较好的时期，对比之下，今年的数据自然不突出

第三，疫情影响和天气降温等因素，也会影响房企开盘和促销活动。

也有专家认为，新房市场的降温是受到二手房市场的影响2022年1月，全国二手房市场整体持续小幅回落，9个重点城市共计成交329万平方米，环比微降5%，较去年同期减少45%，二手房市场成交量不大，影响了那些本打算先卖后买的交易者

全国楼市进一步分化，一二线回暖较快

当然，今年春节楼市也不全是降温伴随着全国楼市格局的分化加剧，回暖更多出现在核心的一二线城市

相较之下，一线城市的购房需求坚挺，成交平稳。

CRIC的统计显示，春节周一线城市的成交量同比微跌8%，主要源于去年基数较高，与2019年同期相比仍小幅微增1%以上海为例，春节周成交量同环比齐增，较2019年增幅达到16%，市场的热度较高

二线城市中，西安，苏州，宁波等城市在节前迎来一波供应放量，表现相对较好，而武汉，长沙，重庆，郑州，长春，成都，青岛等城市成交同环比降幅较大，并且单个城市之内主城区内和远城区的项目也出现显著分化，主城区的改善和豪宅项目来访量也较低。

例如重庆，统计显示，2022年春节返乡置业成交占比趋于0，而案场到访统计中返乡置业客户占比也降至10%，昆明有来访客户的27个项目中，21个认购成交为0，福州节前2个项目首次开盘，一个成交3套，一个成交5套。

多位接受采访的业内人士预计，今年地产行业规模大概率会从高位回落，而购买力充裕的核心一二线城市仍是兵家必争之地，在同质化竞争压力之下，后期更加考验房企差异化的产品竞争力。

三四线的情况则延续了过去一年的走势，跌多涨少。

监测显示，春节期间，常州，徐州等的案场到访量偏低，有些楼盘甚至一天仅有1组客户，而无锡的60个在售项目中，约三分之一的项目每天仅有1套成交，绍兴，温州项目去化率基本上为20%。由于疫情防控要求，这个春节仍有不少人留在了工作地，即便如此，春节楼市依然连续第三年出现低迷。

返乡置业并未明显出现李宇嘉对本刊表示他认为，我国三四线城市房价仍然处在明显的下行通道，从价格趋势来看，热点城市房价跌幅在收窄，而内地三四线城市房价跌幅仍在扩大，这些地区老百姓购房的热情还是不高

实际上，三四线城市的返乡置业的高峰出现在2016至2018年间，当时房价上涨的预期强烈，居民购买力受多重因素影响也维持高位。

现在情况是，一方面疫情影响了部分生产生活服务业就业人员的收入增长，而这部分人群是返乡置业的重点人群，另一方面，在当前市场预期下，潜在购房人群的买房谨慎度在上升李宇嘉说

严跃进认为，市场降温也不用恐慌，总体来看，楼市的基调还是稳为主，不会大起大落某种程度上要关注新积蓄的购房需求，若是类似交易数据不好，房企或楼盘会有主动降价的做法，客观上也可以吸引更多购房者入市

公积金，利率等政策调整之下，积极变化可期

很多在等待3月前后的‘小阳春’，对于春节楼市的期待和行动自然就减少了李宇嘉告诉本刊

2021年12月以来，地方政府为了纾困地产行业，在人才购房优惠，补贴，公积金政策扶持等方面多有动作，央行也接连降准，降息，商行的按揭贷款正常化，首套二套房贷利率下降，以及收并购方案落地等等，都让开发商看好后市。

也是从去年12月以来，全国20多个城市的住房公积金贷款政策出现调整，包括上调住房公积金贷款额度，降低二套房首付比例，上调缴存基数下限，放宽住房公积金提取和使用条件等多个方面。。

例如，2022年2月1日起，在福州购房的职工家庭，第二次申请纯住房公积金贷款的，首付款比例由50%调整为40%，

日前，自贡市住房公积金管理中心发布通知称，放宽住房套数认定政策，实行只认贷不认房的认定标准，执行有效期三年，

日前，南宁发布住房公积金个人住房贷款管理实施细则的征求意见稿，首套房和二套房的公积金贷款最高额度均提高10万元，分别提高至70万元和60万元。

接受采访的业内人士分析认为，这是一些地方对中央提出的支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求的积极回应，也再次释放了稳楼市的政策信号。

招联金融首席研究员，复旦大学金融研究院兼职研究员董希淼认为，尽管目前公积金贷款政策调整主要是二三线城市在发力，但未来更多中小城市会按一城一策原则推进，如果当地去库存压力比较大，房价比较平稳的话，包括商贷等在内的住房政策，可能都有调整的空间。

多家银行个贷业务相关负责人也表示，政策纠偏之后，银行放款的时间也比年前有所提速，一般两周内能够完成放款，而在去年底则需要一个月甚至两个月。

贝壳研究院的报告显示，当前公积金的政策调整或为市场筑底过程中的再一次回调信号，未来将向商贷方面传导，这有利于在房住不炒的基调下，释放全国刚性的合理的购房需求，促进房产市场的良性健康循环。

从1月份信贷数据看，明显好于预期，换句话说，后续要关注银行信贷政策变化所带来的影响严跃进对本刊表示，后续房企和银行之间的亲密程度会增加，客观上会进一步提升市场交易的活跃度

严跃进分析，预计2022年元宵节后，房企新一轮的促销工作会加快，客观上使得2月份交易呈现缓慢复苏的状态，3月下半月后，预计利好政策会明显增多。

整体来看，稳是大基调，楼市的后续走势，也还有待信贷政策，地方调控政策而变化李宇嘉说