北京写字楼市场吸引租户的底层逻辑正在发生变化

今年前三季度，北京写字楼市场活动持续活跃，新租，扩租，企业搬迁等市场活动频繁。

据第一太平戴维斯统计，前三季度北京甲级写字楼供应达110.4万平方米，是2019年后北京再次突破百万平方米大关的新增供应同时，全市甲级写字楼累计吸纳量达到61.37万平方米，是去年全年吸纳总量的3.4倍平均租金为每月每平方米341.7元，平均租金指数环比上涨0.5%

尽管新增供应巨大，但三季度全市空置率为16.7%，环比下降0.6个百分点过去11个季度首次实现租金上涨，空置率下降的趋势

具体来说，李泽商务区在供给和吸纳两方面都走在前列，但并不是每个商务区都呈现正吸纳，部分地区由于退租比新区多，呈现负吸纳比如金融街，东长安街前三季度有负吸收

根据消息显示，金融街区域甲级写字楼总供应量超过200万平方米，仅次于国茂CBD区域整体空置率长期保持在5%以下，客户流动性很低

没想到，今年前三季度，金融街的吸纳量约为负2万平方米，与过去的稳健表现相比并不算大但第一太平戴维斯华北研究部负责人，助理总监李翔认为，这并不完全是因为租金水平高，实际上是北京写字楼市场竞争激烈的表现后疫情阶段，北京写字楼市场吸引租户的底层逻辑正在发生变化由于近五年北京市场供应量大，区域之间的竞争日趋激烈另一方面，不同的商圈总会有新的供应，这将缩小不同档次的楼宇和商圈之间的竞争差距

他随后解释说，对于企业来说，商业区的特点，政策导向和服务水平都是影响其选址的重要因素，尤其是疫情发生后，租赁成本的考虑成为关键当他们选择更多时，他们不必去热门地区

另一方面，业内人士认为，北交所成立的消息将对金融街商圈的吸纳起到引领作用第一太平戴维斯华北区董事长麦安东表示，自去年北京自贸区成立以来，北京再次迎来——的政策红利北京证券交易所诞生，与上海证券交易所，深圳证券交易所形成三足鼎立之势北京证券交易所的成立，有望进一步惠及北京商业市场，选择北京证券交易所在金融街注册，是深思熟虑的结果北京作为国家金融管理中心的作用将越来越明显打造服务型中小企业主阵地的初衷，是希望吸引一批金融企业以北京为金融总部

三季度，受教育双减政策影响，部分地区入住率大幅上升据李翔介绍，去年以来，受疫情影响，在线教育公司逆势快速爆发，行业用户数达到较高水平但伴随着双减政策的出台，在线教育行业迅速进入寒冬，行业洗牌加剧

比如三季度在线教育企业集体退休，北京上地区写字楼净吸纳量为负此外，在望京的酒仙桥地区和中关村地区也有大量的在线教育企业

第一太平戴维斯预计，2021年，北京甲级写字楼市场预计将有约160万平方米的新项目进入市场集中的供应量会给北京写字楼市场带来更大的压力但在后疫情阶段，租赁需求已经充分释放，预计2021年市场吸纳量将大幅提升